28 May

Les premiers éléments de l'audit des comptes du 27 mai

 - Catégories :  #Actualités 2013

Reçu dès 9H30 au siège de la SOGIRE par M. François Harot nous avons été tout de suite impressionné par le professionnalisme et l’engagement du comptable référent pour l’ensemble des copropriétés du site de Cap Estérel.

 

Après quelques explications sur la répartition des tâches au sein de la SOGIRE entre une principale de copropriété et les comptables du siège (retenez que toute la comptabilité et la gestion s’effectuent au siège, et tous les processus d’envoi sont gérés par un prestataire de services , la société Athome) nous notons que Mme Valérie Constantin succède, à compter de ce jour, à Mme Catherine Gourdol appelée à d’autres fonctions au sein de la SOGIRE, sur le Sud-est de la France. Mme Constantin prendra donc pour le site la gestion de 16 copropriétés sur 23 et bien entendu l’ASCAPE.

Globalement nous n’avons pas trouvé d’erreur importante (à l’exception de la facture d’eau 2012 d’un commerçant ventilée sur les copropriétaires d’appartement) mais bon nombre de points sur lesquels nous reviendrons méritent d’être ordonnés, simplifiés, et jusqu’ici, dans l’attente d’approfondissement nous formulons toutes les réserves utiles sur les deux comptes d’attente (un compte débiteur de 217 831 euros et un compte créditeur de 294 777 euros) que rien ne justifient par définition à un tel niveau et qui méritent donc des analyses complémentaires en vue des ventilations idoines. Par définition la déontologie comptable conduit à réduire au maximum les comptes d’attente à la clôture des comptes.

Les points qui seront repris pour l’exercice 2012

Les dépenses antérieures relatives au remplacement d’un cumulus voisine de 5000 euros pour notre copropriété seront bien soustraites du compte fiduciaire comme cela avait été voté en Assemblée Générale. En clair le compte fiduciaire d’un montant voisin de 73 000 euros sera réduit à 68 000 euros et la copropriété sera créditée de 5000 euros + un complément de près de 200 euros car en réalité la facture a été moins élevée que le devis.

Les travaux de peinture ont bien été facturés pour un montant correspondant au devis de 2527 euros et ce point sera revu avec M. Mendès car ces travaux n’ont pas été réceptionnés et n’ont été effectués que partiellement (cf compte rendu de l’Assemblée générale du 19 mars 2013).

Les factures Véolia sont toutes réglées mais tout laisse à penser que nous pourrions bénéficier d’un avoir d’ici la clôture des comptes au 30/09/2013 aussi nous invitons tous les copropriétaires d’appartement en pleine propriété du bâtiment G3 à ne pas payer les factures d’eau correspondant à ces écarts toujours inexpliqués liés semble t-il à des relevés d’index incohérent.

Dans le même état d’esprit et pour accroître la sécurité à l’avenir il sera demandé un relevé numérique des sous-compteurs d’eau de tous les commerces (photos, ….) afin de bénéficier d’une pièce opposable et de ne pas se retrouver avec des relevés décroissants d’une année sur l’autre comme nous avons pu le constater.

Toujours dans le même contexte sera étudié, sans délai, la pose de sous-compteur d’électricité pour les commerçants afin de bénéficier de relevés réels indépendants d’une répartition au tantième (en effet l’usage de climatisation, le changement de destination de certains commerces –restauration rapide avec multiplication d’appareils électroménagers, d’appareils informatiques- conduisent inéluctablement à une consommation bien supérieure à un usage modéré d’un appartement partiellement occupé).

Vérifier les coûts de l’électricité de la copropriété est un exercice bien difficile compte tenu qu’il s’agit de répartition entre plusieurs copropriétés et ceci avec des clés différentes suivant qu’il s’agit des communs ou des surfaces privatives. Dans le temps nous demanderons à Mme Constantin de nous expliquer les clés de répartition de l’électricité des communs car les commerçants et les petits appartements payent cette fois un peu plus que les autres mais surtout aucune cohérence d’un appartement à un autre ne peut être dégagée.

Les points qui seront repris dans le cadre de l’exercice 2013

Nous avons demandé à Monsieur Harot d’approfondir l’usage de TVA différencié suivant les travaux effectués et le statut du copropriétaire. En clair pour des travaux importants seuls les copropriétaires en pleine propriété peuvent bénéficier d’une TVA à taux réduit et l’usage d’une TVA à taux réduit pour les propriétaires en bail pourrait constituer une fraude au fisc. A noter que cette situation s’est inversée à compter des années 2008-2009 car jusqu’alors seul la TVA à taux plein était en usage ce qui dans ce cas constitue un trop perçu vis à vis des copropriétaires en pleine propriété (nous fournirons dans les prochains jours un rescrit fiscal à M. Harot et une note de M. Pagès de 2011 sur ce sujet).

Plusieurs comptes historiques, de plusieurs banques –BRED, NATIXIS- sont utilisés et sur proposition de M. Harot nous demandons de simplifier le système et d’abandonner le compte NATIXIS à compter de l’exercice 2013-2014.

M. Harot nous propose de nous mettre à disposition lors des prochaines Assemblée Générale un rapport de gestion complet sur l’année écoulée aussi avons nous dit oui à cette aimable proposition.

Bilan de la journée et suite proposée :

Retenez que la gestion de copropriété reste cependant assez saine car subsiste ce compte fiduciaire de près de 68 000 euros que nous utiliserons pour tous les travaux importants.

La journée s’est terminée vers 17 heures et tout laisse à penser que nous n’avons pas la performance de l’équipe antérieure qui avait la capacité à vérifier les comptes en une heure sur le site même de Cap Estérel ; Cependant satisfait des premiers résultats et surtout de l’état d’esprit dans lequel nous avons pu travailler nous tenons à remercier particulièrement M. Harot de sa disponibilité et de sa courtoisie. Nous reviendrons vers vous d’une manière plus complète dès lors que nous aurons pu étudier les comptes d’attente avec le concours de Melle Marine Pons, comptable expérimentée qui a eu la gentillesse de nous guider toute la journée.

  • Les comptes 2013 après la clôture des comptes au 30/09/2013 seront vérifiés dans les locaux de la SOGIRE le lundi 2 décembre prochain à partir de 9H30 et nous invitons tous les propriétaires qui voudraient se joindre à nous à se faire connaître.

André Montialoux - Président de la Copro G

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©Philippe Pons

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Faes Gabriel 28/05/2013 16:40

Une reconnaissance sans limite pour votre travail accompli, avec pertinence et professionnalisme. Tout ceci dans un climat serein. Félicitations à tous,pour l'accueil et la disponibilité
constatés.
J'ose espérer que les propriétaires vont manifester un élan d'implication plus soutenu qu'à l'accoutumée!
Toujours fidèle à l'engagement formulé, n'hésitez pas à me solliciter.
GF

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