Compte rendu du conseil syndical du 10/12/2013
La Copro G vue par Google Earth
Depuis l’Assemblée générale du 19 mars dernier nous n’avions pas tenu de conseil syndical physique aussi attendions-nous, avec impatience, cette première rencontre avec notamment la nouvelle principale de copropriété qu’est Mme Constantin. Outre cette dernière nous étions trois du conseil syndical puisque M. Mendès était aussi présent. Naturellement Philippe Pons et moi-même avions rejoint la rue du Théâtre (la bien nommée) dans le 15 ième arrondissement, dès 14 heures. Nous n’en sortirons que quatre heures plus tard après avoir traité tous les points suivants dont certains méritent votre attention.
Lisez donc :
Qu’en est-il de la consommation d’eau exorbitante de 2012 ?
Aujourd’hui tout le monde s’accorde à dire qu’il ne s’agit pas d’une fuite d’eau car souvenez-vous des ordres de grandeur : ils sont de l’ordre de 11 000 m3 d’eau ce qui équivaut à plus de 32 000 euros, somme que nous avons toujours refusé de payer jusque là. En réalité Mme Constantin a effectué un réel travail d’investigation, allant même jusqu’à se déplacer chez Véolia pour obtenir des réponses, car ces gens-là comme la SOGIRE, ne répondent même pas aux courriers recommandés (comme elle dit). En fait les compteurs ont été changés le 8/02/2012 et le relevé du compteur incriminé mentionnait alors 17 833 m3 à cette date. P&V effectue bien des relevés annuels mais ils ne sont pas contradictoires en ce sens qu’ils ne sont jamais rapprochés de ceux de Véolia. La seule hypothèse que l’on peut vérifier, à partir des relevés, aujourd’hui est la suivante : sur les trois compteurs d’eau de la copropriété l’un d’entre eux n’était plus connu des releveurs de Véolia et la facturation s’effectuait, probablement depuis une dizaine d’années, à partir d’un forfait proche de 900 m3 alors que les relevés de P&V sont de l’ordre de 2200 m3 tous les ans. C’est donc cet écart annuel cumulé qui conduit aujourd’hui à ce différentiel aussi important. Face à ce constat, et en regard des statuts de Véolia, il ne nous appartient pas de prendre cette charge en totalité car ils ont l’obligation d’un relevé annue, aussi Mme Constantin se rapprochera à nouveau d’eux pour tenter de résoudre ce différend. A l’instar d’autres copropriétés qui ont eu à vivre de tels errements nous lui suggérons cependant de se rapprocher également du médiateur de l’eau.
Nous avons demandé deux choses :
· L’une sur le temps réel : à savoir tout mettre en œuvre afin que cette affaire soit réglée d’ici la prochaine assemblée générale du 17 mars 2014.
· L’autre sur un temps plus long : faire en sorte que les deux relevés VEOLIA et P&V soient rapprochés pour qu’ils deviennent contradictoires afin d’éviter de se retrouver à nouveau dans ce type de situation.
Pour information nous ne sommes pas les seuls à vivre ce type de travers et d’autres copropriétés sur le site ont eu à souffrir des mêmes errements (copropriété H).
Quels sont les circuits d’information lors de suspicion de légionellose ?
Cette question est née de la dernière alerte de suspicion de légionellose, à l’été 2013, car encore une fois nous avons été informés après les faits. La SOGIRE gérant cette situation avec l’opérateur sans tenir compte le moins du monde qu’elle ne peut être mandatée que par le conseil syndical et surtout pas par l’opérateur. Cette remarque est d’autant plus forte que la fois précédente nous avons été contraints de réaliser les travaux sans même avoir été informés en amont.
Qu’en est-il réellement ? En fait il s’agit de l’ARS (Agence Régionale de Sécurité) qui gère cette situation dès lors qu’elle bénéficie de l’information d’une situation de suspicion sur un lieu. C’était le cas en juillet 2012 sur Cap Estérel puisqu’une personne âgée qui avait contracté la légionellose avait notamment séjourné sur la copropriété H. Pour autant rien ne dit que cette personne a contracté la légionellose sur le site. A partir d’une telle information l’ARS fixe à l’opérateur un certain nombre d’exigences en terme de relevés et d’examen de ces relevés avec des seuils à ne pas dépasser. Le syndic qui lui n’est pas opérateur de tourisme intervient dès lors qu’il faut contacter les autres copropriétaires et notamment tous ceux sans bail. C’est dans cet esprit que nous avons été invités à mettre des douchettes pendant quelque temps.
En fait nous avons la responsabilité nous conseil syndical de vérifier au moins une fois pas an l’existence et la tenue du carnet sanitaire retraçant le protocole de surveillance en matière de légionellose et notamment les niveaux de « Legionella pneumophila » qui est le relevé prioritaire. En regard des dispositions prises et des investissements réalisés les risques sont réduits sur les copropriétés G et H sauf sur deux appartements alimentés à partir de bras morts. Dans ce contexte nous demandons les deux points suivants :
· Contrôle du carnet sanitaire le lundi 17 mars prochain vers 11H30 en préalable de l’assemblée générale.
· Identification des deux appartements alimentés à partir du bras mort afin d’informer les propriétaires de risques supérieurs.
Qu’en est-il du carnet d’entretien par bâtiment ?
Nous avions effectué cette demande, dès notre élection, le 19 mars dernier, car nous avions subodoré depuis longtemps que ceci n’était pas correctement réalisé. En réalité voici ce que doit contenir obligatoirement un carnet d’entretien :
· l'adresse de l'immeuble
· l'identité du syndic en exercice
· les références des contrats d'assurance souscrits par le syndicat des copropriétaires, avec leurs dates d'échéance
Le cas échéant, le carnet d'entretien précise par ailleurs :
· l'année de réalisation des gros travaux (ravalement de façade, réfection de toiture, remplacement de chaudière, d'ascenseur ou de canalisations par exemple),
· l'identité des entreprises qui ont réalisé ces travaux,
· la référence des éventuels contrats d'assurance dommage-ouvrage dont la garantie est en cours,
· les références des contrats d'entretien et de maintenance des équipements communs (ascenseur, chaudière...) avec leur date d'échéance,
· l'échéancier du programme pluriannuel de travaux éventuellement décidé en assemblée générale.
Mme Constantin, très humblement, nous a informé que ce carnet d’entretien par bâtiment était mis en place depuis le 1er Octobre 2013 car cela n’avait pas été sa priorité pendant l’été.
· Dans ce contexte nous demandons un contrôle du carnet d’entretien par bâtiment le lundi 17 mars prochain vers 11H30 en préalable de l’assemblée générale.
Suite du contrôle des comptes effectués le 2 décembre dernier !
Lors de ce contrôle des comptes nous avions noté deux factures dont les libellés ne permettaient pas réellement d’appréhender s’il s’agissait de travaux pour le compte de la copropriété ou bien à des fins individuelles sur un appartement.
Notre interrogation était bien légitime car si pour l’une il s’avérait que c’était bien des travaux sur une colonne montante de la copropriété pour l’autre il s’agit d’une fuite à réparer, pour un montant de 600 euros HT – Facture Entreprise Adel Basri de Sainte Maxime - , fuite dont l’origine est une terrasse qui aurait été privatisée par un des propriétaires . La TVA était une TVA à taux réduit comme sur toutes les autres factures mais nous reviendrons sur ce point car s’il n’est pas compliqué il est devenu bien complexe.
Dans ce contexte nous avons demandé que cette situation soit éclaircie et qu'il nous soit rendu compte de la réalité de ce bien et de la conclusion sur cette facture.
M. Mendès regardera avec les concours de ses services techniques les travaux correspondant à des reprises de margelles pour un montant de 538 euros.
Qu’en est-il de la remise en état du toit après l’enlèvement de l’antenne WI-FI de P&V ?
Mme Constantin nous confirme que cette antenne n’existe plus, M. Mendés le confirme mais, ni l’un, ni l’autre, ne peut nous témoigner de la situation. Il y a quelques décennies en arrière pour obtenir une réponse il fallait écrire ; aujourd’hui c’est inutile puisque toutes ces sociétés ne répondent plus ( Véolia, P&V, SOGIRE, …). En fait comme nous a dit Mme Constantin il faut aller voir aussi nous demandons des photos afin d’appréhender que tout a été remis en l’état d’origine car je rappelle que cette antenne a été mise, à notre insu, par P&V du temps de Jean-François Tavernier – il y a des constantes qui ne s’inversent pas facilement- ).
Qu’en est-il la caméra placée sur notre copropriété par l’ASCAPE ?
Les pratiques P&V et ASCAPE sont jusqu’ici assez proches tant les intérêts sont mêlés et les personnes entremêlées et c’est ainsi que l’on se retrouve avec une caméra de sécurité posée sur notre copropriété et alimentée en énergie par nos soins. Compte tenu que nous n’avons jamais été sollicités pour donner notre accord nous demandons juste une décharge de responsabilité. Ce point manifestement irrite et s’il est curieux de penser que la victime ennuie lorsqu’elle pose une question Mme Constantin nous a dit qu’elle avait trouvé une solution pour poser la caméra en dehors du champ de la copropriété et de l’alimenter en énergie en dehors de nos compteurs. Dans ce contexte nous serons vigilants sur les délais et la remise en état de l’emplacement initial de la caméra. Nous poserons la question le 17 mars prochain.
Les quelques autres questions plus subsidiaires
M. Mendes nous a informés qu’il souhaitait couper le fonctionnement des postes téléphoniques des appartements des propriétaires sans bail. En effet aujourd’hui sur 1600 appartements dans la station près de 500 n’ont plus de baux avec P&V aussi répondre à ces appels (à partir du 9) constitue une charge pour P&V. Corrélativement un autocom peut demander des coûts de maintenance et ceci se rajoute à la légitimité de sa demande. M. Mendés avait écrit aux deux syndics de Cap Estérel - à savoir la SOGEDIM et la SOGIRE - pour information des propriétaires sans bail mais seul la SOGEDIM a jusqu’ici relayé l’information. Ce point sera repris dans le compte rendu de l’Assemblée générale de l’ASCAPE qui s’est tenue le lendemain à savoir le mercredi 11 décembre à 13H30.
Des commerçants nous avaient mis en évidence des attributions de commerces indépendamment de règles d’hygiène et de sécurité mais jusqu’ici nous n’avons pas obtenu de réponses sur ce point même si on peut appréhender que ces règles sont adaptées semble t-il à des situations.
Il est rappelé que c’est bien la SOGIRE dans son rôle de Directeur de l’ASCAPE (en fait la SOGIRE joue trois rôles à l’ASCAPE Directeur, trésorier, secrétaire et c’est ainsi qu’elle bénéficie d’émoluments de cette association de près 170 000 euros par an) qui joue le gendarme pour demander aux commerçants de respecter leur empreinte sur la rue (il reste encore bien du travail avec M. Schneider de la Maison de la Provence pour le contenir dans le périmètre de son droit mais nous serons vigilants) –
Nous avons demandé à vérifier les compteurs et les factures des fluides des commerces parce que nous avions noté une année précédente que les fluides d’un commerce étaient facturés à la copropriété (en réalité il s’agissait d’une compensation octroyée par la principale de copropriété suite au paiement par le commerçant de toutes ses charges qu’il n’avait pas payées depuis plusieurs années : la force de l’empathie avec l’argent des autres).
Notre copropriété se retrouve avec une trésorerie abondante puisque nous allons retrouver la somme approximative de 5000 euros du chauffe-eau (somme mal imputée) et des travaux votée en 2013 et non réalisée (somme assez voisine). Concrètement nous aurions près de 10 000 euros de trésorerie que nous utiliserions pour des travaux en 2014 sachant que nous aurions un besoin proche de 20 000 euros pour des reprises de façade et de boiserie. Mme Constantin nous a proposé un premier devis et nous a mis en évidence qu’elle mettait tout en œuvre avec le concours de M. Frédéric Lemaître pour trouver de nouvelles entreprises et leur demander de faire des efforts pour des devis argumentés. Saluons cette nouvelle volonté et nous serons attentifs à ce que ce soit une réalité durable.
Enfin pour information des digicodes devraient être prochainement mis sur toutes les portes des locaux propriétaires. Ces locaux sont très utiles mais sans l’exacerbation de la responsabilité individuelle il n’y a plus de responsabilité collective. Si quelqu’un a une autre solution que de jeter tout ce qui n’est pas réclamé qu’il nous fasse part de ses propositions.
Dernière question : comment ne plus être en fraude sur l’usage des taux de TVA ?
Et c’est enfin ici que l’on comprend pourquoi nous sommes réunis rue du Théâtre car c’est bien d’une pièce, en plusieurs actes, qu’il s’agit. Du temps de Molière un acte durait 20 mn maximum parce qu’une bougie ne durait pas plus de 21 mn mais avec la SOGIRE et l’énergie du XXI siècle nous avons bien compris cette fois que c’était complexe, alors que ce n’est même pas compliqué.
En fait Mme Constantin, énergique et besogneuse contrairement à celle à qui elle a succédé, avait travaillé sa réponse et partagé son point de vue avec ses pairs, probablement au sein d’une réunion avec ce M. Sébastien Menant (vous savez celui qui ne répond jamais).
La réponse tombe doctement : je n’ai pas à différencier les taux de TVA suivant que les propriétaires sont ou pas avec des baux puisque selon le règlement de votre copropriété – qu’elle nous a lu séance tenante- vous n’êtes pas classé résidence de tourisme. M. Mendés dans sa capacité inégalable à épouser toutes les situations, y compris les plus paradoxales, confirme bien qu’il a des appartements dans notre copropriété classé résidences de tourisme mais que c’est au titre du site de Cap Estérel que son classement s’établit avec Atout France. Quand je vous dis que Mendès a des aptitudes supérieures à la moyenne pour sortir des paradoxes et nager au-delà de l’ambiguïté ; Regardez dès le lendemain en réunion de l’ASCAPE il avait les droits de vote de notre copropriété au titre de P&V car dans cette association notre résidences est classée résidence de tourisme ce qui nous prive du droit de vote . Bien entendu je n’ai pas manqué de relever ces paradoxes mais jusque-là je suis le seul vilain canard à ne rien comprendre à ces facéties juridiques. Comme dit Mme Constantin même Bercy ne s’y retrouverait pas alors continuons à ce que P&V paye moins car c’est bon pour nous ;
Que ceux qui ont des aptitudes sur le sujet nous éclairent ; Que ceux qui savent que l’autre syndic sur les mêmes copropriétés (celles comme la nôtre qui ne seraient pas résidence de tourisme dans leur statut mais qui n’auraient pas de droit de vote à l’ASCAPE sous prétexte que nous serions au sein de cette association résidence de tourisme) nous aident ; je vous livre ci-dessous le rescrit fiscal du service des impôts de Fréjus.
Merci à tous de votre concours et notamment à tous ceux qui accepteront de nous aider sur les points sur lesquels nous sommes en difficulté.
Merci à tous les copropriétaires de la copropriété G de venir s’ils le peuvent à la prochaine assemblée générale, le lundi 17 mars 2014, à 14 heures, à Cap Estérel ou bien si vous ne pouvez pas venir, de nous adresser à nos domiciles, à Philippe Pons ou bien à moi-même, vos pouvoirs, en mentionnant correctement nos noms comme attributaires ;
Merci infiniment de votre concours.
André Montialoux / le 15/12/2013
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