Cap Estérel : AG du 17/03/2014 de la Copro G
Les faits Marquants de notre AG du 17/03/2014
Les propriétaires présents et représentés étaient fort nombreux, probablement était-ce même l’AG avec le plus grand nombre de lots représentés, ce qui témoigne de l’intérêt et du souci de gestion que les propriétaires portent à leur bien.
Etaient présents ou représentés 35/53 propriétaires pour 7 217/10 000 tantièmes.
Compte tenu de l’absence physique de M. Montialoux pour des raisons de santé, Philippe Pons a été élu à l’unanimité Président de séance, Michel Cossolini (ancien président de la copro G) et Philippe Salemi (président de la Copro A / Place des Pêcheurs) ont été élu comme scrutateurs ; Mme Constantin, principale de copropriété à la Sogire, a été élu secrétaire de séance.
M. Mendès, directeur du site, représentant P&V ne disposait pas de mandat de son groupe et à ce titre ne pouvait donc pas voter. Toutefois Mme Constantin, et ceci en dépit de toutes les règles, lui avait demandé de signer la feuille de présence. En accord avec le Président de séance, qui a souligné en séance, cette situation, il a été convenu qu’il reste. Aussi vous observerez dans le compte rendu de la SOGIRE qu’il apparaît avec 1892 tantièmes.
Alors qu’il n’y avait aucun enjeu il est difficile de comprendre le comportement de Mme Constantin qui illustre, s’il en était encore utile, ce caractère transgressif ; Comprendre que de tels agissements nuisent aux relations et nourrissent la défiance est pourtant une évidence pour le plus grand nombre.
Les résolutions 4 et 6 portant sur l’approbation des comptes 2011/2012 et 2012/2013 ont été refusées à la majorité.
Le Président de séance a exposé les points de désaccord avec la gestion de la Sogire :
- Litige sur la facture Veolia de 38 153 € non résolu malgré les demandes régulières du Conseil syndical et les promesses du Syndic. Nous considérons toujours que ce dossier n’est pas bouclé et probablement convient-il d’engager une démarche auprès du médiateur de l’eau. Dans le meilleur des cas nous ne devrions pas payer plus d’une année pleine de consommation de ce dit compteur oublié. En effet un compteur n’a pas été relevé depuis plusieurs années par les releveurs de Véolia et les services techniques de P&V qui assurent des relevés annuels ne confrontent jamais leurs relevés. Pour sortir de cette situation l’assemblée a demandé à Mme Constantin de présenter rapidement maintenant un dossier au médiateur de l’eau (cette affaire traîne depuis plus de 15 mois maintenant).
- Suite à ce refus d’approuver le budget 2012/2013, le président à immédiatement demandé à Mme Constantin d’annuler les mises en demeures envoyées aux 5 propriétaires en pleine propriété pour non règlement de la facture d’eau. Cette demande a été actée par Mme Constantin. Ces mises en demeure envoyées en même tant que la convocation étaient illégales comme celle reçues lors de l’appel des charges N° 1. Les frais correspondants ne seront pas imputés à la copropriété et resteront à la charge de la SOGIRE.
- Un autre point de désaccord qui n’a pas avancé : les taux de TVA pour les travaux, dans les résidences de Tourisme, ne sont pas ceux admis par l’administration fiscale. André Montialoux a adressé un dossier complet au PDG de la SOGIRE, en recommandé, avec deux rescrits fiscaux, une copie d’un courrier de 2011 de ce même PDG signifiant qu’il connaissait parfaitement la situation mais probablement que tant que nous ne déposerons pas de plainte, comme avait pu le faire, en son temps, un autre propriétaire de Cap Estérel, dans des circonstances autres nous n’obtiendrons pas de revenir à l’usage prescrit (retenez que seul ce syndic la SOGIRE, sur ce site, à de telles pratiques).
Pour information suite au courrier recommandé envoyé au PDG M. Philippe Pagès, nous avons reçu une réponse signée de la Sogire Sud-Est, sans fondement, et indiquant qu’elle se rapprochait d’un fiscaliste.
En clair, une réponse d’attente.
- Comme vous le savez depuis cette année nous bénéficions d’un conseil, en tant que de besoin, sur le plan juridique et fiscal via le concours de l'association ARC-Provence. Voici les points sur lesquels ils ont attiré notre attention :
o La distinction entre les copropriétaires débiteurs (15 903, 99€) et les comptes copropriétaires en gestion (19 125, 08€) n'est pas appropriée. Le compte 411 intitulé « comptes copropriétaires en gestion » n’existe pas dans une copropriété au titre du décret comptable en matière de copropriété -article 7 du décret du 14 mars 2005-. Il s'agit théoriquement d'un compte de classe 450.
o Dans le cas présent les débits seraient donc supérieurs à 25% des sommes exigibles ce qui met la copropriété en situation de fragilité.
o Le compte d'attente est d'un montant exorbitant 291 547 euros, deux fois supérieur au budget voté, et nous ne pouvons pas rester dans cette situation.
o Annexe 2 : Le poste 671 « travaux décidé par l’AG » est à -5000€. Mettre du négatif dans une présentation poste par poste est illogique.
Mme Constantin a promis d’épurer ces écritures. Nous y veillerons.
Le refus de valider les comptes signifie que lors d’une vente on ne peut pas réaliser la consolidation entre le prévisionnel et le réel qui en réalité sont peu distincts dans cette copropriété ce qui donc est quasiment sans incidence.
Dans ce contexte le quitus a été refusé à la Sogire pour sa gestion de notre Copropriété a une très large majorité. Rappelons qu’en donnant le quitus les copropriétaires dégagent le syndic de toute responsabilité pour sa gestion passée.
Nous avons ensuite approuvé la suppression du compte bancaire Natexis, utilisé seulement par 3 propriétaires. Le Président a demandé que la comptabilité de la Sogire joigne un RIB de la BRED avec le prochain appel de charges pour inciter les propriétaires en pleine propriété à régler via un virement électronique.
La résolution 9 , portait sur l’élection du syndic. Bien que soyons souvent en désaccord avec la gestion de la Sogire, bien que nous n’ayons rien réalisé de constructif pendant toute l’année écoulée le conseil syndical dans une grande mansuétude avait décidé de donner encore une chance à Mme Constantin, qui succède depuis juin 2013 à Mme Gourdol dont la gestion était tout autant contestable et contestée. Une nouvelle chance pour nous prouver que les méthodes, la confiance, la transparence, le suivi des dossiers et des travaux, bref que les rapports avec le conseil syndical peuvent devenir normaux. La période d’essai ne durera pas au-delà de la prochaine AG.
Mme Constantin a été élue à l’unanimité, pour une période de 12 mois et a exprimé la volonté de faire en sorte d’améliorer les rapports. Nous vous tiendrons informés dans le courant de l’année mais les premiers jours après l’AG nous laissent malheureusement circonspects.
Cinq propriétaires se présentaient au Conseil Syndical : M. Faes, Montialoux, Pons et Prudhommeaux , représentant les propriétaires, et M. Mendès P&V. Ils ont été élus à l’unanimité pour une durée de 3 ans, et ont fixé le seuil de consultation obligatoire du Conseil pour les marchés ou devis à 2000 € TTC.
Il y avait 2 candidats pour représenter la Copro à l’ASCAPE. André Montialoux a été élu titulaire et Philippe Pons suppléant.
Les budgets de fonctionnement pour les exercices 2013/2014 et 2014/2015 , préparés avec le concours du conseil syndical ont été approuvés.
L’assemblée s’est prononcée contre la constitution d’une provision pour travaux spéciaux.
La résolution 15, portait sur les travaux d’entretien et de ravalements.
Malgré des demandes effectuées dès le mois de juin 2013, Mme Constantin n’a présenté qu’un seul devis, par ailleurs peu explicite sur plusieurs lignes. Frédéric Lemaitre du service technique de P&V avait réalisé un cahier des charges à partir de photographies en indiquant les points à traiter. Le devis présenté, par Omnium Façades étant peu détaillé et la société n’ayant pas de références sur le site, il a été refusé.
Une somme de 17 000 € HT a été votée en attente de nouveau devis. Cette somme sera prélevée sur le fond fiduciaire et donc n’entraînera pas de paiement direct pour les copropriétaires –donc, pas de supplément de charges-.
Le président a demandé que la Sogire consulte des entreprises ayant des références sur le site.
L’assemblée a ensuite approuvé l’installation de l’éclairage automatique dans les locaux poubelles. Après vérification faite le lendemain par Philippe Pons, ces éclairages sont déjà installés.
P&V ne voulant plus gérer la remise de clef du local propriétaire, il était prévu d’installer un digicode sur la porte. M. Mendès propose une autre solution : Pour accéder au local il faudra présenter une pièce d’identité au gardien, qui vérifiera sur le listing, que la personne est bien propriétaire, et si oui, lui remettra la clef. La pièce d’identité étant rendue au retour de la clef. Pour info la clef du local se trouve déjà à la nouvelle guérite du poste de garde. Nous allons tester cette solution et nous attendrons vos réactions. Les personnes possédant des objets (malles, valises, sacs) sont invités à contacter le conseil syndical, car nous présupposons que des propriétaires ayant vendus leur appartement pourraient avoir laissés des malles.
S’agissant des questions diverses :
S’agissant du suivi de la remise en ordre des suites du dossier judiciaire datant de la construction du site il semblerait que nous aurions réglé une facture d’avocat Kremmer dont l’ancien Président de la copropriété M. Perreau aurait toujours dit que cette facture relevait d’une autre copropriété. Lorsque nous avions travaillé avec M. Harot nous lui avions demandé de regarder ce point mais je pense qu’il sera difficile de revenir sur cette situation car je vois mal quelle propriété aujourd’hui accepterait de prendre en charge une facture de plusieurs milliers d’euros dont il n’aurait pas les tenants et les aboutissants. En revanche ce qu’il convient de faire c’est de solder cette situation qui traîne depuis maintenant trop longtemps.
Plus classiquement nous réglerons dans les prochains mois avec le concours de Mme Constantin l’enlèvement du support d’antenne et la réfection du point d’ancrage ; le déplacement de la caméra posée par l’Ascape, car comme je le disais précédemment rien, strictement rien, n’a été fait dans l’année écoulée. De la même manière nous avons demandé à Mme Constantin de faire poser au droit des commerces des clous pour fixer le périmètre de leurs droits et éviter les envahissements réguliers de certains commerçants.
D’autres points font cependant l’objet d’échanges
S’agissant de l’Autocom :
Début décembre P&V a informé les deux syndics de sa volonté de supprimer le raccordement téléphonique à l’autocom pour tous les propriétaires en bail. La Sogire nous a informé 40 jours après. Lors de l’AG ASCAPE et devant les protestations M. Mendès suspend la mesure et attend l’avis de son service juridique. M. Mendès a confirmé que toutes les lignes des 500 propriétaires du site en pleine propriété vont être ou sont déjà débranchées de l’autocom de P&V. Selon lui cette disposition est notifiée dans l’acte de cession de bail.
S’agissant de l’évaluation des matériaux contenant de l’amiante : sujet dont il faudra s’emparer car nous ne savons pas ce qu’il en est dans notre Copro ?
Voir l’Arrêté du 12/12/2012 / modifié le 04/07/2013 , relatif aux critères d’évaluation de l’état de conservation des matériaux et produits de la liste B contenant de l’amiante.
S’agissant de légionnellose : les dernières analyses sont bonnes. Pas de présence de légionnelles. Notre Copro a investi et modernisé sa chaufferie or dans le village de nombreuses Copropriété viennent de connaitre une alerte plus ou moins importante.
Reprenons cependant l’arrêté du 01/02/2010 :
- Contrôle obligatoire pour tous les établissements qui restent inoccupés pendant plusieurs semaines.
- Purge complète des réseaux d’eau, et rinçage : dans les 2 semaines qui précèdent l’accueil du public. Protection des usagers, notamment l’Information du public.
S’agissant de contrôles étanchéité des Toitures en terrasses : après les violentes et fréquentes pluies de l’hiver sur le Var, de nombreux appartements ont connu un dégât des eaux. Dans notre copropriété, pour le moment pas de fuites signalées. Il a été demande à M. Mendès si des passages réguliers sont prévus dans le cadre du contrat de prestation technique. Réponse : seul un contrôle visuel depuis le pied de l’immeuble est effectué. Le conseil syndical décidera des suites à donner.
La pose de détecteurs de fumée dans chaque appartement sera obligatoire en mars 2015. Les propriétaires en bail seront informés par la Sogire des dispositions prises par P&V.
Nuisances sonores du manège sur la place
Plainte régulière de Mr et Mme Ortillon : « le problème du manège qui fonctionne de juillet à Aout, du matin au soir sous nos fenêtres et qui provoque une nuisance sonore importante est au fil du temps insupportable. »
Bonne nouvelle, M.Mendès nous a dit que le contrat avec le manège était annulé en 2014.
S’agissant des tarifs carte loisirs 2014 ils seront disponibles prochainement, vers le 15 Avril.
Selon nos infos les tarifs devraient augmenter. Nous vous communiquerons le document dès que la Direction du site nous la transmettra.
Nous remercions vivement tous les copropriétaires qui nous ont adressé leurs pouvoirs et nous vous invitons cependant à tout mettre en œuvre pour consacrer un peu de temps à la gestion de votre bien et nous soutenir dans ces démarches car aussi simple que cela puisse paraître nous pouvons vous confirmer qu’il faut beaucoup d’énergie, d’audace et de courage et donc d’espérance ?
Un merci encore plus grand est adressé à tous les participants et plus particulièrement à tous ceux qui ne sont pas ou qui ne sont plus de cette copropriété et qui ont encore donné de leur temps pour participer et nous soutenir dans ces démarches.
La séance est levée vers 17 heures.
Piscine du Grand Bleu -le 18/03/2014- ©Philippe Pons
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