AG du parking village sur le site de Cap Estérel
Assemblée Générale du 08 – 01 - 2014
Résidence Adagio - Rue du Théâtre
L’assemblée Générale du parking du village se tient une fois par an et sont invités l’ensemble des propriétaires du parking village.
Ce parking souterrain regroupe 670 places de voitures et chaque place de voiture correspond à 10 tantièmes. 1140 tantièmes étaient présents ou représentés, ce mercredi après-midi, et comme nous étions une douzaine de personnes dans la salle ceci vous donne le poids de la représentation directe et des pouvoirs envoyés.
Résidence Adagio
Effectivement c’est un mouvement assez lent –Adagio - de convaincre le plus grand nombre d’envoyer, a minima, leurs pouvoirs s’ils ne peuvent pas être présents car cela relève en fait de la responsabilité. Ce mouvement « Adagio », si bien nommé par Pierre & Vacances, je le rappelle vient de l’italien, et plus particulièrement de l’expression - ad agio - signifiant à l'aise, et spécifie un tempo relativement lent. Voyez que tout s’explique car P&V qui exploite 75 % des places de parking et en bénéficie de quelques unes en propriété (de l’ordre de 35 places) n’était pas présent. De l’ordre de 160 places seraient en propriété directe. Voyez que P &V est à l’aise, car par expérience, ils ne viennent que s’il y a mise en concurrence du Syndic SOGIRE or vous verrez en lisant le compte-rendu que ce n’était pas le cas en ce début d’année. Ce point si longuement exprimé a pour but de sensibiliser le plus grand nombre à la nécessité, une fois par an, d’être présent ou représenté. Dans le cas présent nous n’avions même par le quorum par l’article 25-1 –majorité des deux tiers- pour voter le renouvellement du syndic. Pourquoi voulez-vous donc accroître les charges sans utilité sociale ? (une nouvelle AG c’est de plus de 2000 euros) c’est ainsi que cela se passe si vous ne venez pas. Nous verrons qu’il y a bien d’autres points sur lesquels il convient d’être vigilant et j’évoque en amont du compte-rendu, qui sera plus linéaire, les points majeurs soulevés lors de cette assemblée.
Rue du Théâtre
Résidence Adagio, rue du théâtre, rien n’est laissé au hasard et tout fait sens aussi convient-il là aussi de faire un rappel. Jadis ce mot théâtre signifiait la scène ou le plateau et au sens figuré le mot théâtre désigne un lieu où se déroule une action importante. Aujourd’hui à l’heure des arts dits pluridisciplinaires, la définition de l'art du théâtre est de plus en plus large et se confond même avec l'expression spectacle vivant – sic -, si bien que certains metteurs en scène n'hésitent plus à dire que pour qu'il y ait théâtre, il suffit d'avoir un lieu, un temps, un acte et un public. C’est vraiment ce que vivons dans ces réunions aussi venez donc voir jouer toutes ces pièces, je vous y invite, le spectacle est vivant, il est gratuit, il est réel : lisez donc.
AFUL ? ASL ? De quoi s’agit-il ?
Tout le monde perçoit le parking souterrain avec ses quatre niveaux, ses ascenseurs, et toute une dalle en partie supérieure. Sur cette dalle s’épanouit : qui du parking de l’hôtel (nous verrons plus tard lorsqu’on va devoir évoquer des responsabilités Mme Constantin nous dire qu’il s’agit d’un surnom -sic- car il s’agit en fait de la dalle), qui de la guérite des agents de sécurité, qui de la zone de golf, qui de la zone de gymnastique, ….bref je serai incomplet car je méconnais la réalité et personne ne sait à qui appartient réellement cette dalle si ce n’est de dire par simplification réductrice qu’elle appartient aux propriétaires des parkings. En réalité et selon Mme Constantin, il y aurait de l’ordre de 7 usagers ou bien 7 parties distinctes, comme ce serait mentionné dans une AFUL (Association Foncière Urbaine Libre) créée en son temps et jamais activée (vous observerez ici que nous découvrons, pour beaucoup tout, même pour des gens engagés depuis plus de 15 ans). Créée ce qui signifie que les limites ont été bornées, que des statuts ont été déposés, que des exploitants ont été désignés et probablement doit-on lire des responsabilités dans ces documents. Jamais activé : Pourquoi ? tout simplement parce qu’une AFUL doit vivre et doit être gérée - appel de fond, …- dans le temps, comme le souligne Mme Constantin.
Après examen sommaire la réalité est probablement un peu différente car voici de quoi il s’agit dès lors que l’on crée une AFUL : les règles particulières aux AFUL portent en premier lieu sur le rôle du Président de l'Association qui est défini précisément par les textes (à l'inverse des textes sur les ASL générales –je rappelle ici que l’ASCAPE est une ASL).
Les fonctions de Président d'une Association Foncière Urbaine Libre sont ainsi identiques à celles des Présidents d'Associations Syndicales Autorisées déterminées par l'Ordonnance du 1er juillet 2004. La particularité et le point le plus délicat du fonctionnement des AFUL restent l'articulation entre le fonctionnement de l'AFUL et des immeubles placés individuellement sous le régime de la Copropriété et inclus dans le périmètre de l'Association Foncière. (Comprenons ici les difficultés pressenties pour activer cette AFUL).
Se pose en effet la question de répartition des compétences entre les deux organes, l'Association Foncière et la ou les Copropriété(s).
La logique voudrait que les compétences soient parallèles et que chacun des deux organes agisse séparément : gestions et administrations distinctes, appels de fonds séparés.
Mais la réalité est différente. En effet, certains équipements gérés par les Associations Foncières se trouvent être des parties communes de syndicats de copropriété. La rédaction des statuts d'Associations Foncières n'est pas forcément très claire à cet égard. De plus, il n'est souvent pas clairement perçu si ce sont les syndicats de copropriétés en tant que tels qui sont membres de l'Association Foncière ou chaque copropriétaire individuellement. La jurisprudence est généralement très attentive à la rédaction des statuts sur ce point.
Ajoutons que l'appellation "Conseil des Syndics" pour désigner les membres du conseil dirigeant l'Association laisse à penser que ce conseil est réservé aux Syndics des Copropriétés incluses dans le périmètre de l'AFUL. En réalité, le Syndic d'une AFUL est sans rapport avec le Syndic d'une Association Foncière.
Enfin, et surtout, la Loi pose comme règle que, lorsque qu'un immeuble régi par le statut de la Copropriété est inclus dans une Association Foncière, l'ensemble du syndicat est représenté "en bloc" à l'assemblée de l'Association Foncière par une seule personne, le syndic de la copropriété (sauf exception).
Tout ce rappel pour mettre l’accent sur les difficultés pressenties sur les recherches de responsabilité sur la dalle du parking puisque de nombreuses fuites d’eau apparaissent, aujourd’hui, au niveau du parking souterrain. La plus importante fuite se situerait au quatrième niveau sur la partie gauche de l’ascenseur, proche du dessous du parking de l’Hôtel. D’autres fuites significatives apparaîtraient de part et d’autres du grand portail d’entrée mais les derniers travaux de réfection des accès par l ’ASCAPE auraient dévié certains de ces écoulements, d’autres fuites apparaîtraient à la jonction des différents matériaux composant cette dite dalle.
Vous avez bien compris l’usage du conditionnel tant les faits n’ont pas été précis, tant les difficultés seront grandes et difficiles à résoudre en regard des recherches de responsabilité.
ASSUMONS NOS RESPONSABILITES !
En revanche et c’est l’objet de ce long paragraphe : maintenant que nous savons nous ne pouvons plus faire la politique de l’autruche et nous avons le devoir de régler, en intelligence collective, ces différents points. M. Picot et M. Maître, Messieurs les barons de l’Ascape, vous devez nous mettre à disposition l’accès aux documents des différentes zones de l’ASCAPE comme le réclame depuis longtemps M. Bulteau. Mme Constantin vous devez exhumer ces documents de cette dite AFUL.
J’utilise volontairement ces termes de « vous devez » car conscient que cette recherche de vérité, de transparence, au service des copropriétaires irrite quelquefois Mme Constantin, au tempérament généreux et vif, je me suis fait traiter, en pleine séance, de « Il n’y qu’à , il faut qu’on, ou -yaka faucon- si vous préférez ». Bien entendu, j’ai bien noté, que les mots pouvaient dépasser la pensée et l’irritation était fort perceptible mais c’est toujours regrettable de ne pas pouvoir se contenir et surtout de ne pas avoir d’image plus juste. En l’occurrence, s’agissant d’un Yaka Faucon, il s’agirait d’un autocrate, considérant que tout est réalisable, de préférence sans lui, ce qui serait faire fi de mon engagement depuis près de deux décennies et à tout le moins chère Madame reconnaissez que si vous faites des relevés de réunion en 40 jours je tente de faire des compte - rendus plus accessibles au plus grand nombre et surtout plus explicites en 48 heures en soulignant les points qui méritent une attention particulière.
Enfin un dernier point singulier qui mérite encore un développement particulier tant ces situations sont rares dans ce type de réunion. A deux reprises, M. Cliet, Président du conseil syndical du parking village, a sollicité un vote qui relevait plus de la confiance que nous pouvions leur accorder que d’une situation que nous pouvions analyser avec tous les tenants et tous les aboutissants.
LA CONFIANCE ? L’EXEMPLARITE ?
Quel Monde ?
De quoi s’agissait-il :
- Sur le premier point il a sollicité nos votes pour le Syndic SOGIRE, pour trois ans, afin de lui donner plus de visibilité, sachant que ceci avait fait l’objet d’échanges en amont et que sur ces trois années il n’y aurait pas d’augmentation des honoraires de la SOGIRE. En questionnant, et en regardant de plus près, Mme Constantin avait cependant augmenté ses honoraires de 2,5% de 2013 à 2014 et surtout mis en place un tarif de prestations sur les travaux. En clair les honoraires du syndic pour le parking s’élèvent à 20 000 euros, par an, TTC, à partir de 2014, plus 2% du montant HT des travaux pour le suivi dès lors qu’il n’y pas de maitre d’œuvre, plus 2% pour la gestion administrative des travaux, plus 140 euros de l’heure pour les AG et les CS, plus, plus, ….. En clair, Mme Constantin compte très bien, et il est bien loin le temps ou P&V venait en AG pour défendre son syndic SOGIRE, filiale du groupe, en mettant en évidence que c’était le seul syndic à ne pas prendre d’honoraires sur les travaux. Ceci apparaissait même dans les courriers circulaires d’un site à un autre. Pire, cet argument était encore repris récemment au siège, Rue de Cambrai, début décembre dernier. Messieurs si vous lisez ces lignes vous vous reconnaîtrez. In fine, nous avons voté la reconduction pour 42 mois jusqu’au mois de mars 2017, sachant que personne n’a souligné ces honoraires sur travaux et que nous avons voté pour plus de 100 000 euros de travaux. Je n’ignore pas que certains diront que la Sogire propose ce type de contrat mais n’applique pas ces pourcentages sur les travaux. La réalité c’est que c’était le contrat annexé à l’AG.
- Si ce n’est pas un vote de confiance, acceptez en tout cas que ce n’est pas de la défiance. Des sensibilités distinctes se sont exprimées lorsque M. Cancé a mis en évidence qu’il y avait déjà du mieux ce que les faits ne démontrent pas en toutes circonstances – les documents de cette convocation n’ont pas été envoyés dans les délais requis et certains en Italie n’ont reçu la convocation que le 6/011- alors que M. Bulteau espérait lui qu’il y aurait du mieux. L’avenir nous répondra sur cette exemplarité attendue.
1Je vous informe que j’ai reçu ce lundi 06/01 la convocation en LR/AC pour l’AG du Parking qui s’est tenue hier (08/01) à Paris et qu’une fois de plus la Sogire ne respecte ni le délai des 3 semaines (loin s’en faut !!!), ni les propriétaires d’emplacements, ni nos droits les plus élémentaires.
La prochaine fois, au nom du CS, je demanderai l’annulation de l’AG.
- Sur le second point le sujet est encore plus délicat car s’agissant de travaux, généralement les éléments sont de types cartésiens. En l’occurrence il s’agissait là aussi d’un réel vote de confiance. Pourquoi ?
Des travaux de mise aux normes de matériel incendie sont nécessaires et comme il s’agit d’un parking dit privé, quand bien même ce parking peut avoir un usage de type public, la mise aux normes doit se réaliser dans ce contexte. Contexte mal établi encore, avec des normes toujours évolutives dont la complexité s’accroît, quand bien même certains parleurs publics évoquent des chocs de simplification, qui conduit à des devis allant de 40 000 et jusqu’à 94000 euros.
Cette notion d’usage évoqué précédemment en dehors de tout droit de propriété est une notion sur laquelle il convient de réfléchir car la période que nous vivons qui est une période de rupture, rupture comme nous n’en avons pas connu depuis le néolithique, conduit bien plus à l’usage des choses qu’à la propriété. Ceci est sous-tendu par les NTIC (nouvelle technologie de l’information et de la communication) et pourrait s’illustrer de mille manières tant le présent adapte nos comportements. Pour sourire, comme j’évoquais ce point en réunion on m’a dit que c’était communiste comme propos : qu’on se rassure je suis loin de ce monde là car je suis bien plus près des humanistes.
Après cette diversion, je finis sur les travaux ainsi avons-nous voté cette première somme de 94 000 euros, voté la réfection des bras motorisés du portail d’entrée à hauteur de 6700 euros et la suppression des pâles au sein des extracteurs d’air du parking pour un montant proche de 4000 euros. Ces pâles qui avaient pour but à l’origine de réduire le bruit serait aujourd’hui facteurs de bruit si bien que l’hypothèse formulée serait de les supprimer (on retrouve un côté kleenex ou pire avec l’eugénisme ambiant : après avoir servi, on gêne). Bref le montant de tous ces travaux serait de l’ordre de 105 000 euros aussi devez-vous vous dire mais comment allons-nous financer une telle somme ? Eh bien soyez rassurés, chers amis, tout est prévu. En 2012, 15 000 euros prévus pour des travaux n’ont pas été utilisés, en 2013 ce n’est plus 15 000 euros mais 25 000 euros budgétisés au titre du remplacement du matériel incendie provisionné et le solde au terme de l’exercice de 21 500 euros dont il a été dit qu’il serait conservé + 30 000 euros de prévu. Je suis donc déjà à 91 500 euros. Comme il existe un compte fiduciaire antérieur lié aux non conformités de construction d’un montant de près de 74 000 euros la copropriété est en excellente santé financière ce qui ne justifie pas pour autant que les seuls propriétaires du parking doivent payer pour les autres.
Quand je vous dis que c’était un vote de confiance sur ces deux points. Mais au fait, c’est quoi la confiance, dans ce monde là ?
En l’occurrence M. Cliet a sollicité notre confiance ce qui signifie déjà qu’il était confiant. Cette confiance-là témoigne d’une certaine assurance, voire de hardiesse, et d’un certain courage qui vient de la conscience qu’on a de sa valeur et de sa chance. Connaissant bien M. Cliet, je peux témoigner pour avoir été près de lui plusieurs années, de sa droiture et de son sens permanent de l’intérêt collectif. J’en profite pour saluer aussi son prédécesseur M.Veuillet d’une dignité, d’un sens du service et d’une opiniâtreté pour atteindre ses objectifs sans égale.
Dans le contexte présent, la confiance sollicitée par M. Cliet relevait plus de l’hypothèse à faire sur le futur comportement d’autrui - syndic et conseil syndical-. En l’occurrence il s’agit donc d’une conviction selon laquelle une personne ou un groupe de personnes serait capable d’agir d’une certaine manière face à une situation donnée. En ce sens, la confiance peut être renforcée ou affaiblie en fonction des actions des autres. Soit la confiance est renforcée dès lors que les actions se réalisent comme annoncé soit la confiance est trahie et, dans l’avenir voire la prochaine fois, le plus probable est que nous n’agirons pas de la même façon. La confiance suppose une suspension, du moins temporaire, de l’incertitude par rapport aux actions des autres. Lorsqu’un individu a confiance en l’autre, il est certain de pouvoir prédire ses actions et ses comportements. La confiance rend donc les relations sociales plus simples et elle est toujours à double sens, car c’est ce qui nous relie aux autres. Ce qui veut dire Mme Constantin que même dans un contexte professionnel il y a une part d’affect car on touche ici à la dimension relationnelle et émotionnelle.
Et pour finir, pardon de ces six pages, mais je crois très sincèrement utile de savoir prendre le temps de poser quelques situations car l’objet au-delà de l’information est de créer les conditions d’une solidarité nouvelle, pour enfin en intelligence collective, garder la beauté et l’esprit initial de ce site. Dépassons les intérêts individuels, les intérêts corporatistes de toutes les entités du site de Cap Estérel et ensemble mettons les cartes sur table pour dessiner un réel avenir d’une belle station familiale où chacun peut y trouver la joie d’y revenir.
QUELQUES MOTS POUR FINIR !
Quelques mots plus conventionnels. Les comptes ont été approuvés, le quitus a été donné au syndic même si je me suis abstenu compte tenu que près de 47 personnes ont des retards de paiements, dont certains sur plusieurs années. Si dans les mois prochains cette situation n’est pas résorbée les situations individuelles les plus criantes seront publiées sur le site car là aussi chacun doit prendre ses responsabilités. S’agissant de l’élection du Syndic Sogire et des travaux je l’ai largement évoqué. L’approbation d’un bureau de contrôle et d’un coordinateur de sécurité ne constituait pas des points essentiels. Le budget a été voté à hauteur de près de 149 500 euros pour 2014 et 119 500 euros pour 2015. L’information sur l’Ascape s’est limitée sous la voix de Mme Constantin à quelques chiffres du budget ce qui est totalement abscon pour tous ceux qui méconnaissent (quel mépris pour tous ceux qui payent toutes ces charges).
Qu’ai-je donc pu oublier qui pourrait être important ? Eh bien retenez que les mois d’hiver seuls les deux premiers niveaux du parking sont aujourd’hui éclairés par un néon sur deux (ce n’est pas la lettre de l’ASCAPE qui peut vous informer de telles situations). Les deux derniers étages ne sont plus éclairés pendant cette période ce qui conduit à des économies de l’ordre de 7000 euros par an. Pour finir, Mme Constantin a mis en évidence les barrières avec amortisseur agréées, que chaque copropriétaire, en pleine propriété, peut mettre sur son parking. Lorsque l’un d’entre nous lui a fait remarquer que nous ne savions pas recommander des entreprises il lui a été répondu qu’il ne s’agissait pas d’assister les propriétaires. Il est vrai que ce sont des personnes sans lien avec P&V et qui de surcroît s’ils mettent ce type de barrière réduisent la capacité de sur-booking de P&V mais encore une fois ce type de dérision n’est pas heureux en public. 
Chers copropriétaires, encore une ligne de dépenses de près de 150 000 euros tous les ans pour la gestion de ce Parking. Il est aujourd’hui urgent de lever toutes les ambiguïtés qui subsistent et de donner enfin un sens réel et connu au compte fiduciaire.
En espérant que dès l’an prochain tous ces points singuliers mis en évidence auront pu être réglés. Avec votre concours c’est possible. Sans vous cela relève de l’impossible.
Bien amicalement.
Rédigé par André Montialoux et illustré par Philippe Pons
Attention ! Les photos illustrant cet article sont non contractuelles.
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